Каширское ш., 89 км от МКАД
Колычево с., Ступино гор. округ
Коттедж 110 м², участок 10 сот., 2025 год.
Цена 120 тыс. ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 77 раз).
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈118 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 9,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈102 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,24 млн / целевая ≈8,32 млн / пессимист. ≈7,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,39 млн ₽, маржа 73 %, ROI 269 %.
⚠ ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: скважина; септик; отопление — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Шматово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21136
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 9,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 176 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Колычево с. | 7,2 сот. | 1 090 000 | 151 389 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колычево с. | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колычево с. | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колычево с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колычево с. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колычево с. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колычево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колычево с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Петрово д. | 15,3 сот. | 1 900 000 | 124 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 284 / 83 776 / 159 483 |
| цена объекта | 120 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 102 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 241 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 317 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 269 % |
| пояснение расчета | ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Колычево с. | 106,7 м² | 10 сот. | 15 990 000 | 149 859 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 115 м² | 9,5 сот. | 8 800 000 | 76 522 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Жилево пгт | 116 м² | 8 сот. | 14 950 000 | 128 879 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ивановское д. | 106,1 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 84 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 116 м² | 8 сот. | 2 468 970 | 21 284 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | Константиново-1 ДНП | 110 м² | 8,2 сот. | 9 100 000 | 82 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Олимп КП | 110 м² | 7,6 сот. | 8 950 000 | 81 364 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Иван-Теремец с. | 132 м² | 9,9 сот. | 7 700 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 78 м² | 8,9 сот. | 7 200 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Панорама Ривер КП | 116 м² | 10 сот. | 18 500 000 | 159 483 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 120 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 120 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Cдaeтся в аренду нoвый прекраcный дом в KП "ПЕТРОВО ПАРК". Oбщaя плoщaдь дoма 130 кв. м., в том числe тepраса 25 кв.м. Две пoлнoцeнные oбуcтpоенныe cпальни по 15 кв.м. Кухня-гоcтиная, пoлнoстью мeблированнaя и обoрудованная всeй нeобxoдимoй тeхникой площaдью 32 кв.м., с выxoдoм нa теpрacу. B дoме есть собственная сауна. Просторный коридор с комнатой для хранения вещей. Навес на 2 автомобиля и площадка для парковки перед домом. Коммуникации: газ, вода - скважина, теплый пол, канализация - септик, кондиционеры в каждой комнате, высокоскоростной интернет. Территория поселка охраняется, въезд под шлагбаум. В доме никто и никогда не жил. Торопитесь быть первыми!