Каширское ш., 57 км от МКАД
Астурия-Ляхово СТСН, Домодедово гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 31 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −661 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈6,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21135
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Астурия-Ляхово СТСН | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Благое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каверино д. | 7,5 сот. | 562 500 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ляхово д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ляхово д. | 4,6 сот. | 200 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тишково с. | 6 сот. | 602 000 | 100 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тишково с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ляхово д. | 8 сот. | 1 432 000 | 179 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ляхово д. | 6 сот. | 640 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тишково с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 31 429 / 33 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный 2-х этажный Брусовой дом, отделан кирпичом. Дачный поселок в окружении леса, множество грибов и ягод Чистый лесной воздух. В пешей доступности живописный пруд для купания и рыбалки. Участок РОВНЫЙ прямоугольный. КРУГЛОГОДИЧНЫЙ подъезд, соседи ЖИВУТ ПОСТОЯННО. Поселок , ОХРАНЯЕТСЯ, огорожен, въезд через ШЛАГБАУМ. Станция Барыбино 7 мин на транспорте. Автобусная остановка в д. Ляхово. До д. Ляхово 1,5 км по АСФАЛЬТИРОВАННОЙ дороге. ОПЕРАТИВНЫЕ показы, ПОЛНАЯ стоимость в ДКП, БЕЗОПАСНЫЕ расчеты. Звоните