Каширское ш., 68 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 152,3 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 355 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2,95 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,71 млн / целевая ≈6,94 млн / пессимист. ≈6,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈504 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21133
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 223 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 845 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 152,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 946 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 267 / 52 500 / 89 286 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 713 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 327 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 504 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «заезжай и живи» | 150 м² | 6 сот. | 7 690 000 | 51 267 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «заезжай и живи» | 140 м² | 6 сот. | 7 350 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Константиновское с. да: «санузлами» + «отделка» | 140 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 89 286 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом в живописном СНТ Предлагается к продаже добротный загородный дом размером 9 на 9 метров, расположенный в охраняемом СНТ среди грибных лесов и красивой природы. Это прекрасное место для спокойного семейного отдыха, дачной жизни и проведения времени на свежем воздухе. Хорошая асфальтовая дорога до СНТ через шикарный лес, по дороге большой магазин "МАГНИТ" Основная часть дома выполнена из бруса 5 на 5 метров. На первом этаже расположена уютная гостиная, идеально подходящая для отдыха всей семьёй и встреч с друзьями. Дополнительная часть дома построена по каркасной технологии, благодаря чему пространство можно использовать максимально функционально. ПЛАНИРОВКА: интересное решение включает в себя большую кухню, гостиную и сауну с душевой на первом этаже. Две отдельные и проходная большая, светлая комната наполненная светом и большим пространством идеально подойдёт для семейного вечера у телевизора или настольных игр. Ну и конечно же изюминка второго этажа - ЭТО ДЕТСКАЯ КОМНАТА с раскрашенными стенами подарит детям кучу эмоций подключен скоростной интернет (оптоволокно) что позволяет работать удалённо и пользоваться звонками через интернет. Дом установлен на прочном ленточном фундаменте. К коммуникациям подключено электричество, организовано водоотведение, установлен септик из двух колец. Туалет расположен на улице. На благоустроенной территории есть всё необходимое для комфортного загородного отдыха: мангальная зона; уютная беседка; хозяйственный блок; И конечно же ландшафт в виде хвойных, неприхотливых растений. Имеется место для разведения курочек, всегда будут свежие, домашние яички. Обжитое СНТ откатные ворота; видеонаблюдение; охраняемая территория. Вокруг живописные леса, богатые грибами, чистый воздух и особая атмосфера единения с природой. Здесь можно наслаждаться тишиной, отдыхать от городской суеты, проводить тёплые вечера в беседке и устраивать семейные пикники. Дом продаётся по привлекательной цене. Отличный вариант для тех, кто ищет готовое место для комфортного отдыха за городом в красивом и охраняемом СНТ. Звоните расскажем подробнее и организуем показ!