Каширское ш., 88 км от МКАД
Панджшер СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60,5 м², участок 11 сот., 2015 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Жилёво ≈15,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21132
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 196 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 553 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 174 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Панджшер СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки с. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Починки с. | 11,5 сот. | 1 590 000 | 138 261 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 13,2 сот. | 1 986 000 | 150 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 11,3 сот. | 1 699 500 | 150 398 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 7,9 сот. | 1 185 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 9,6 сот. | 730 000 | 76 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Починки с. | 8,1 сот. | 1 539 000 | 190 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 010 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 50 943 / 67 742 |
| цена объекта | 3 197 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 717 450 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 702 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 452 450 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Лапино д. | 58,5 м² | 8,4 сот. | 2 750 000 | 47 009 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лапино д. | 62 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 67 742 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кубасово КП | 60 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лапино д. | 64 м² | 8,5 сот. | 2 750 000 | 42 969 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Хатунь с. | 60,4 м² | 5,6 сот. | 3 599 999 | 59 603 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Игумново с. | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Съяново-1 СНТ | 59,9 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 66 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Свиненки д. | 60 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Хатунь с. | 56 м² | 12 сот. | 6 950 000 | 124 107 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лапино д. | 53 м² | 10,3 сот. | 2 700 000 | 50 943 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 497 000 | история площадки |
| 13.02.2026 | 3 997 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 897 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 497 000 (−400 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 197 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 197 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Ступино городской округ, Панджшер СНТ, Каширское 85 км от МКАД. Новокаширское 83 км от МКАД. Продам дом/дача с прово постоянной прописки ,на земельном участке 11 соток в СНТ ПАНДЖШЕР, Ступинский район. На участке один дома - основной двухэтажный 60.5 кВ.м Также есть баня - 34 кВ.м. Дом состоит из террасы, кухни и 3-х комнат (две на втором этаже). Невероятная природа и воздух! На участке очень много деревьев, в пешей доступности Лес и речка и родник, можно купаться и окунаться. На пределах СНТ находится детская площадка и КПП. Въезд строго по пропускам. СНТ - афганский посёлок, проживают военные люди и их семьи. Несколько раз в неделю приезжает магазин с бакалеей и местными молочными продуктами. Отдельная машина с фермерским молоком. Звоните! показ по договорённости.