Каширское ш., 76 км от МКАД
Старая Ситня с., Ступино гор. округ
Дом 35,7 м², участок 3,3 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 16.01.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 3,3 сот. = 159 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈614 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −164 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть.
До ст. Ступино ≈5,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21124
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 159 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 991 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 83 782 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старая Ситня с. | 11,5 сот. | 450 000 | 39 130 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 540 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая Ситня с. | 11 сот. | 457 000 | 41 545 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 38 сот. | 15 250 000 | 401 316 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 10 сот. | 604 300 | 60 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 8 сот. | 592 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 6,3 сот. | 590 000 | 93 651 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 614 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 265 / 38 395 / 52 632 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 482 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 043 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −164 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Тишково д. | 39,2 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 38 265 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Машиностроитель-4 СНТ | 43 м² | 4 сот. | 1 651 000 | 38 395 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Горки д. | 38 м² | 2 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.01.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 08.02.2026 | 3 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 150 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом для круглогодичного проживания в живописном селе Старая Ситня. Адрес: Ступинский район, село Старая Ситня, ул. Октябрьская, д.16 б. О доме: · Площадь: 35,7 кв. М. С возможностью расширения. · Материал: Крепкий, утепленный дом из бруса на ленточном фундаменте. · Планировка: Просторная комната, уютная гостиная, санузел. · Комфорт: Газовое отопление, центральная вода, выгребная яма, кондиционер, современные окна Пвх. · Особенность: Всё остается мебель, техника, телевидение "Триколор". Заезжай и живи! Об участке: · Ухоженная территория с беседкой, мангалом и высаженными туями. · Удобный асфальтовый подъезд. Ключевые преимущества: · Полная готовность: Документы подготовлены к сделке. Дом теплый, ухоженный, готов к круглогодичному проживанию. · Инфраструктура: Все необходимое рядом магазины, детский сад, школа. · История и природа: Рядом уникальная церковь Рождества Богородицы (1767 г.) в стиле елизаветинского барокко. Тишина, покой и свежий воздух. · Современные удобства: Есть пункты выдачи заказов из интернет-магазинов. Итог: Это идеальный вариант для тех, кто ищет готовый, комфортный дом за городом с историческим колоритом и всеми удобствами для жизни. Тепло, уют и никаких хлопот с переездом! Звоните, чтобы назначить просмотр и ощутить атмосферу этого дома.