Каширское ш., 85 км от МКАД
Соколова Пустынь д., Ступино гор. округ
Дом 107 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 17 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −2,7 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; в описании: печь.
До ст. Акри ≈6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21121
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 809 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 252 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколова Пустынь д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколова Пустынь д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколова Пустынь д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соколова Пустынь д. | 4,1 сот. | 2 900 000 | 707 317 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 275 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 462 / 26 875 / 95 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 632 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 217 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 698 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | 130 м² | 6,6 сот. | 32 000 000 | 246 154 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 100 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Ока-3 СНТ | 117,4 м² | 8,8 сот. | 6 500 000 | 55 366 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Квант СНТ | 130 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Урожай-1 СНТ | 85,9 м² | 5,9 сот. | 1 500 000 | 17 462 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Земледелец СНТ | 80 м² | 5,3 сот. | 2 150 000 | 26 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.08.2024 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.09.2024 | 3 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2024 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Редкое предложение. Продается земельный участок (Лпх) в д. Соколова Пустынь, ул. Горловская, дом 70. Участок 13 соток в заборе, на территории летний домик с печкой и гараж с двумя жилыми этажами (гараж стоит на кадастре). Электричество 15квт, центральный водопровод, Газ по границе. Престижная локация- река Ока в 100 метрах с зонами отдыха, хвойный заповедный лес. До города 6км, есть авт. /ост. Быстрый выход на сделку.