Каширское ш., 94 км от МКАД
Озеры г., Коломенский гор. округ
Дом 78 м², участок 14,8 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈162 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 36 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. пл. 38 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21118
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 98 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 20,1 сот. | 3 600 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 13,6 сот. | 2 850 000 | 209 559 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 833 / 68 299 / 105 348 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 77,6 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 68 299 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 86,4 м² | 9,5 сот. | 6 600 000 | 76 389 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 68,2 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 84 311 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 70 м² | 12,6 сот. | 6 200 000 | 88 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Бабурино д. | 89,7 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная поляна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горы с. | 61,7 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 105 348 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Богатищево-Епишино д. | 62,1 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 40 258 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 60 м² | 10,4 сот. | 2 150 000 | 35 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю часть жилого дома (недострой) общей площадью 78,9кв. М, расположенную на земельном участке площадью 15 соток, в районе Болотова, г. Озеры Московской области. Из коммуникаций: свет, газ, вода. Участок выходит сразу на две улицы: Исаева и Цветочную, что позволяет, при желании, произвести его раздел на два участка с отдельным въездом на каждый. Обе улицы с асфальтированным покрытием, соседи живут постоянно.