Каширское ш., 76 км от МКАД
Реал СНТ, Ступино гор. округ
Дом 52 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 72 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈139 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 85 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21114
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 10 сот. | 749 999 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 74 167 / 94 249 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 324 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 892 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Савино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Медовый Топаз СНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 74 167 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Калянино д. | 62,6 м² | 8,9 сот. | 5 900 000 | 94 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сосны Вилладж КП | 61,9 м² | 7 сот. | 13 500 000 | 218 094 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140254212 В продаже уютная дача 52 кв.м. на 10 сотках земли в СНТ Реал Ступинского района Московской области. Основной дом построен по каркасной технологии, 2 этажа, утеплен. В доме есть печь, что позволяет приезжать на дачу в любое время года. На 1 этаже расположены: просторная веранда, кухня, гостиная с печью; 2 этаж: спальня. Также на участке второй бревенчатый домик, в котором есть душевая, 1 спальня и мансардный этаж свободного назначения. Земельный участок 10 соток, очень красивый и ухоженный. Много декаративных растений, плодовые деревья, ягодные кустарники ( 3 яблони, малина, крыжовник, смородина). На участке есть беседка для семейных "посиделок", хозблок на садового инвентаря. Парковка на 2 машины. Участок угловой, минимум соседей. Небольшое СНТ, имеет общий забор. Охраняется. Ежегодные взносы 8500 руб. Рядом лес с грибами, река Лопасня. Удобный асфальтированный подъезд. Недалеко с. Хатунь, в котором есть храм, сетевые магазины, аптека, амбулатория, пункты выдачи маркетплейсов. Участок межеван, все постройки зарегистрированы, 3 взрослых собственника.