Каширское ш., 97 км от МКАД
Старое д., Ступино гор. округ
Дом 96 м², участок 15 сот., каркас.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ступино ≈9,8 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21113
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 141 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 9 сот. | 831 000 | 92 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 8 сот. | 752 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 361 / 37 963 / 37 963 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 805 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 053 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Колдино д. | 108 м² | 7,5 сот. | 4 100 000 | 37 963 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Колдино д. | 108 м² | 15 сот. | 4 100 000 | 37 963 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дворики СНТ | 72 м² | 20 сот. | 1 250 000 | 17 361 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 30477240 Продается дом 96 кв.м. в д. Старое Ступинского района. ИЖС. Дом каркасно-щитовой с балконом и 2-мя террасами. Площадь участка 15 соток. Электричество, вода (колодец). Вода заведена на кухню в доме .Участок огорожен забором, соседи проживают круглогодично. В деревне есть несколько водоемов, рядом лес. Деревня располагается в тихом и живописном месте. Чистая экология. Отличное место для отдыха и постоянного проживания. Круглогодичный подъезд. Отличная транспортная доступность. Из г. Москвы можно добраться как по скоростному шоссе М4 (ДОН) - 85 км, так и на электричке до ж/д Ступино, Павелецкого направления. Необходимая инфраструктура в г. Ступино - 15 мин.