Каширское ш., 57 км от МКАД
Разиньково с., Ступино гор. округ
Дом 88,9 м², участок 11 сот.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 50 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 770 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 82 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,78 млн / целевая ≈8,8 млн / пессимист. ≈7,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,05 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈3,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21111
Рейтинг 73/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 770 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Разиньково с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Разиньково с. | 9 сот. | 540 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Разиньково с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Разиньково с. | 5,2 сот. | 465 300 | 89 481 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Разиньково с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Разиньково с. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Разиньково с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Разиньково с. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Коломенское СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 778 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 696 / 112 941 / 133 172 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 801 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 047 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Изумруд-1 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 85 м² | 10 сот. | 9 600 000 | 112 941 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ясень СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 82,6 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 133 172 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Три-О-Сервис СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 96,7 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 81 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133761266 Дом с участком 11 соток в тихом живописном месте Подмосковья! Предлагается к продаже земельный участок площадью 11 соток с жилым домом, расположенный в селе Разиньково, Ступинский городской округ Московской области. Дом общей площадью 88,9 кв.м построен из блока, одноэтажный. Подходит для круглогодичного проживания, требует лишь небольших доработок, что дает отличную возможность обустроить пространство по своему вкусу. Коммуникации: Электричество уже подключеноГаз проходит по границе участкаКолодецКруглогодичный подъезд к домуОбжитое село с постоянными жителями Участок находится в тихой, экологически чистой местности идеальный вариант для тех, кто ценит спокойствие и уединение. Минимальное количество соседей создает атмосферу приватности и отдыха от городской суеты. В пешей доступности расположен сетевой магазин "Магнит", что обеспечивает базовый комфорт повседневной жизни. Отличный вариант как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха!