Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Дъяковское СНТ, Ступино гор. округ
Дача 10 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.06.2025.
Рейтинг 75/100 · уверенность 51 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 562 тыс. → дом ≈288 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 100 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈360 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесные Дары ≈6,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2111
Рейтинг 75/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 42 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сапроново-2 СНТ | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дъяковское СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сапроново-2 СНТ | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лада СНТ | 12 сот. | 620 000 | 51 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново-2 СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 261 000 | 43 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 150 000 / 200 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 359 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Рябинушка СНТ | 10 м² | 12 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Перебатино СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 1 200 000 (+300 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок с яблонями и деревьями. Огорожен. Удобный подъезд. Хорошие соседи. 72 км от Мкад. Недалеко речка и магазины.