Каширское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Шугарово с., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «На участке есть дом 60 кв.м (под снос или под реконструкцию), дом зарегистрирован, возможна прописка.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 62 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 913 тыс. → дом ≈587 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈435 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 18 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Шугарово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21107
Рейтинг 50/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 280 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 913 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шугарово с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шугарово с. | 8 сот. | 3 350 000 | 418 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шугарово с. | 15 сот. | 5 450 000 | 363 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шугарово с. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шугарово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шугарово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 59 322 / 80 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 161 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 435 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Восток-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шугарово-5 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Союзгипролесхоз СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 выброс, не в счёт | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сафроново д. | 59 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сафроново д. | 59 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березня д. | 60 м² | 11,5 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лесник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Киясово с. | 57,5 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 74 783 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 66907467 Продается участок 10 соток в с. Шугарово (ул. Вокзальная) Ступинского р-на. Участок отмежеван, огорожен забором. На участке есть дом 60 кв.м (под снос или под реконструкцию), дом зарегистрирован, возможна прописка. Все центральные коммуникации по границе участка (газ, вода, канализация). Вся инфраструктура в шаговой доступности (школа, детский сад, магазины и тд). В селе есть пруд для купания и рыбалки. Рядом грибной лес. До ж/д станции Шугарово Павелецкого направления 10-15 минут пешком. До МКАД 65 км