Каширское ш., 65 км от МКАД
Алфимово д., Ступино гор. округ
Дача 37 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈48 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 31 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈640 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Лютик ≈0,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21105
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Алфимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алфимово д. | 6 сот. | 479 000 | 79 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алфимово д. | 9,2 сот. | 990 000 | 107 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алфимово д. | 15 сот. | 615 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки с. | 19 сот. | 750 000 | 39 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки с. | 27 сот. | 2 850 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раздолье-2 СНТ | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 42 619 / 69 444 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Палладий СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бермуды СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ивантеево СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Утенково д. | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.10.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в деревне отличное расположение. Рядом железная дорога. Находится в тишине, Не Снт. Круглогоддичный подъезд в этом году отсыпали дорогу щебнем по границе участка газ, электричество заведено на участок, есть отличный пруд. Так же есть скважина. Участок правильной формы ровный, без завалов. В посёлке есть магазин Верный Дикси, сбербанк, Вайлдберриз, Озон, школа, садик, автобус до города Ступино, автобус до посёлка Малино, так же есть электричка, станция лютик. Участок в долевой собственности, документы-все в порядке, межевание есть границы есть готовы выходить на сделку.