Каширское ш., 80 км от МКАД
Шереметьево д., Коломенский гор. округ
Дача 54 м², участок 17 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 642 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 28 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −2,69 млн ₽, маржа −196 %, ROI −66 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кудрявцево ≈7,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21104
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Туменское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 31 250 / 34 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 713 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 685 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −196 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Бугорок СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Металлург-14 СНТ | 65,1 м² | 12,4 сот. | 2 150 000 | 33 026 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Амур СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Исток СНТ | 45 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лесные Дали СНТ | 38 м² | 15 сот. | 700 000 | 18 421 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Новое д. | 66 м² | 13 сот. | 2 700 000 | 40 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Необычно, красиво, надёжно, качественно! По Новорязанскому шоссе 98 км от Мкад. Продаётся участок на краю живописной деревни. 17 соток, свет, колодец (11 колец!). Новый щитовой дом 54 кв. М. С каркасной пристройкой 3х3 кв. Метра и смотровой площадкой над ним 3х3 кв. М. К дому пристроено патио из террасной доски 9х5 кв. М. Стены внутри и с наружи пропитаны и покрашены тиккурилой финского производства. Пол два слоя яхтного лака. Две спальни и кухня гостинная с зонированием. Можно сделать три спальни и кухню. Дом готовый к проживанию! Рядом с участком очень красивые пруды и лес. На участке своя небольшая берёзовая рощица с грибами. Один собственник. Кадастровый номер: 50:34:0050604:105 С реальным покупателем разумный торг.