Каширское ш., 70 км от МКАД
Сумароково-2 КП, Ступино гор. округ
Дом 116 м², участок 8,2 сот.
Цена 1,76 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 983 тыс. → дом ≈781 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈2,32 млн, покупка после торга ≈1,5 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,93 млн / целевая ≈8,93 млн / пессимист. ≈7,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,12 млн ₽, маржа 52 %, ROI 108 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈7,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21103
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 983 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 780 550 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумароково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 435 000 | 143 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумароково д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ | 11,4 сот. | 3 874 860 | 339 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 116 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 83 938 / 107 143 |
| цена объекта | 1 763 550 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 499 018 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 934 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 122 982 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 108 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Утренние Зори СНТ да: «санузел» + «отделка» | 115 м² | 7,9 сот. | 5 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гринвуд ТСН да: «ванная» + «ремонтом» | 115 м² | 9 сот. | 11 900 000 | 103 478 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ява СНТ да: «санузел» + «мебели» | 112 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 108 м² | 8,3 сот. | 5 700 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гринвуд ТСН да: «санузел» + «меблировки» | 112 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 97 321 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумароково д. да: «сан узла» + «отделка» | 108 м² | 8,3 сот. | 5 700 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гринвуд ТСН да: «санузел» + «мебелью» | 121 м² | 8 сот. | 11 350 000 | 93 802 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Адонис СНТ да: «ванна» + «мебелью» | 127 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 51 181 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Черноморский КП да: «ванных» + «теплыми полами» | 120 м² | 8 сот. | 8 888 888 | 74 074 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бекетово парк КП да: «санузел» + «мебелью» | 120 м² | 8,3 сот. | 11 990 000 | 99 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 763 550 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 763 550 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 763 550 |
Описание
Земельный участок, общей площадью 817 м2, кадастровый(условный)номер:50:33:0010289:495, Жилой дом, площадью 116 м2, кадастровый(условный)номер: 50:33:0010289:1929, расположенные по адресу: Московская обл. ,городской округ Ступино