Каширское ш., 44 км от МКАД
Восход СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 771 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: газ.
До ст. Барыбино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21098
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 460 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восход СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лобаново с. | 10 сот. | 1 590 000 | 159 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лобаново с. | 10,9 сот. | 1 903 000 | 174 587 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лобаново с. | 8,2 сот. | 1 180 000 | 143 902 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северка-Уварово СНТ | 8,4 сот. | 2 188 000 | 260 476 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северка-Уварово СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 16,8 сот. | 2 282 080 | 135 838 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северка-Уварово СНТ | 10 сот. | 1 260 000 | 126 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 130 / 72 676 / 150 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Введенское с. | 46 м² | 7,5 сот. | 6 900 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ильинское с. | 46 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 76 087 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ильинское д. | 46,2 м² | 3,1 сот. | 3 200 000 | 69 264 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Базулино д. | 44,9 м² | 4,8 сот. | 2 000 000 | 44 543 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 45 м² | 4 сот. | 2 750 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Северка-Уварово СНТ | 40 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 147 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 46 м² | 5 сот. | 1 799 999 | 39 130 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 48 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бунино КП | 42 м² | 7 сот. | 4 800 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в хорошем состоянии.Две комнаты и кухня на 1 этаже.одна комната на втором.Под кухней есть погреб.Душевая кабинка,унитаз в доме.Бойлер на 80 л .Электричество 15кватт.В летней кухне так же вода и бойлер.Летний душ.Там бойлер 80 л так ж.Есть мастерская не большая для инструменты.Так же помещение для хозяйственного инструмента.Дорожки к дому и между грядками выложены плиткой .Много цветов-розы,пионы,Хосты,гортензия,воронок ...и т.д.Очень много разных... 4 яблони,2 вишни,слива,жимолость,смородина красная и черная,ежевика,груша.Все ухожено.Земля в собственности,стоит на кад учете,межевание проведено.Дом не оформлен.Из Москвы до ст.Барыбино,затем 10 мин на автобусе.Автобус ходит 12 раз в день с 6 утра и до 22 ч.Категория земли в СНТ изменена.Газ будет проведен по соцпрограмме ,заявление на проведение газа можно уже подавать