Каширское ш., 11 км от МКАД
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 102,5 м², участок 1,5 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 67 %
Земля ≈712 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 1,07 млн → дом ≈2,43 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈2,05 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,08 млн / целевая ≈9,97 млн / пессимист. ≈8,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,84 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Заводская ≈4,8 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21097
Рейтинг 73/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 712 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 069 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 431 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 717 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 30 сот. | 23 999 999 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6 сот. | 4 499 999 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 2 800 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Остров с. | 10 сот. | 8 499 999 | 850 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 15 сот. | 11 599 999 | 773 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 4,3 сот. | 3 249 999 | 755 814 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мисайлово пгт | 6,4 сот. | 4 100 000 | 640 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Остров мкр. | 3,2 сот. | 3 299 999 | 1 031 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисайлово пгт | 30 сот. | 24 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 107 022 / 154 229 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 076 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 861 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 836 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Солнечный Остров мкр. | 103,3 м² | 1,6 сот. | 4 100 000 | 39 690 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Остров мкр. | 105 м² | 1,5 сот. | 8 200 000 | 78 095 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный Остров мкр. | 100,5 м² | 1,6 сот. | 15 500 000 | 154 229 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный Остров мкр. | 100 м² | 1,5 сот. | 3 799 999 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисайлово пгт | 108 м² | 1,1 сот. | 13 990 000 | 129 537 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 92,4 м² | 1 сот. | 10 000 000 | 108 225 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 92 м² | 2 сот. | 7 490 000 | 81 413 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 113,4 м² | 1,5 сот. | 12 000 000 | 105 820 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубок СТ | 100 м² | 2 сот. | 12 050 000 | 120 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственник, продаю свою часть в квадрохаусе, которая состоит из 40 м.кв на первом этаже и 40 м.кв на втором этаже. Есть пристройка. Из фото видно, что комнат в доме нет. Свой отдельный вход к своей части. Дом стоит в тупике улице, что является плюсом для тихого проживания. Недалеко есть автобусная остановка, на автомобиле 15 минут до м. Домодедовская. Торг уместен.