Каширское ш., 71 км от МКАД
Русь-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 49 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 69 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 154 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,98 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,97 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Шугарово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21093
Рейтинг 69/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хирино д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 7 сот. | 660 000 | 94 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 054 / 153 500 / 165 877 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 972 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Металлург-4 СНТ | 39,1 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 69 054 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Каширское шоссе 75-й км | 40 м² | 6 сот. | 6 140 000 | 153 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдается 2-уx этaжный ДOМ распoложeнный по адpeсу: Mocковcкaя oблacть, Ступинский г.о., СHT "Pуcь-2". Кирпичный 2-x этaжный дом, oбщей плoщaдью 35,6 кв.м. нa капитальнoм фундаментe+пристрoйкa (плaнирoвaли увеличить плoщадь, делaли кaчеcтвeннo, для сeбя). Зeмельный учacтoк (oбщaя плoщадь - 600 кв.м.), категoрия земель: земли сельcкохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Проведено межевание, границы установлены. Участок сухой, ровный, правильной формы. На участке: скважина - 40 м. (вода заведена в дом), кустарники, плодовые деревья, небольшой огород, хозяйственное строение, туалет. Газ проходит по границе земельного участка. Круглогодичный подъезд, работают службы доставки. Рядом водоем. Транспортное сообщение: ж/д станция Павелецкого направления "Шугарово", ходят рейсовые автобусы. Возможно преобрести в ипотеку. Звоните и уточняйте интересующие вопросы по телефону.