Каширское ш., 66 км от МКАД
Макеево д., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево, 2026 год.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 474 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Михнево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21091
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 977 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 474 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 13,1 сот. | 852 800 | 65 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 10 сот. | 3 670 000 | 367 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 8,4 сот. | 1 254 000 | 149 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 7 сот. | 945 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 8,8 сот. | 800 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 52 956 / 112 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 54 245 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Астра СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 79 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ольгино д. | 42 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вентилятор-2 СНТ | 45 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 18.10.2026 | 2 900 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю новый современный дачный дом с террасой полностью готов к проживанию! Стильный, светлый и уютный загородный дом, выполненный в минималистичном скандинавском стиле. Идеальный вариант для тех, кто хочет сразу заехать и отдыхать, не обременяя себя затяжным ремонтом и обустройством. Утепление 100 мм. Также на участке есть хозблок, септик, колодец, забор. Электричество к участку не подведено, заявку в Россети подали. В ипотеку нельзя, дом не зарегистрирован. Когда будет электричество, будет продаваться дороже. Участок 6 соток, ИЖС , 1 взрослый собственник.