Каширское ш., 76 км от МКАД
Солнышко СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 70 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Жилёво ≈2,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21089
Рейтинг 16/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 217 / 49 107 / 74 833 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Металлург-11 СТСН | 57,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 33 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Восток-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Алеево д. | 57,2 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 45 455 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ | 72 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 45 819 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6сот и дачный дом 60м2 в СНТ Солнышко, находится в лесном массиве, три километра от посёлка Жилево. Дом и участок зарегистрированы, прописка возможна. Коммуникации: электричество, отопление-печь, водоснабжение-колодец, канализация-выгребная яма. На участке растут, яблони молодые, смородина, крыжовник, жимолость, голубика, виноград, клубника. Лес богат грибами и лесными ягодами. Хорошие, дружные соседи. Территория СНТ огорожена, видео наблюдение. Ежегодные взносы 16тыс. По документам один собственник, более 5 лет.