Каширское ш., 35 км от МКАД
Шишкин Лес КП, Домодедово гор. округ
Дом 70 м², участок 6,7 сот., 2022 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Земля ≈334 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 2,24 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 47 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,5 млн / целевая ≈4,95 млн / пессимист. ≈4,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈112 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Белые Столбы ≈5,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21084
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 241 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран ДНП | 5,6 сот. | 7 800 000 | 1 392 857 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 8,2 сот. | 2 900 000 | 353 659 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Ветеран ДНП | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран ДНП | 8,4 сот. | 3 850 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран ДНП | 7,4 сот. | 1 990 000 | 268 919 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран ДНП | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран ДНП | 5,4 сот. | 3 200 000 | 592 593 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран ДНП | 11,9 сот. | 6 000 000 | 504 202 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шебанцево с. | 10 сот. | 1 855 000 | 185 500 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сонино д. | 7,5 сот. | 2 459 902 | 327 987 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 81 571 / 142 857 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Матчино д. да: «ванные» + «отделкой» | 70 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шишкино д. да: «сан узел» + «ламинат» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новый КП да: «ванна» + «мебелью» | 70 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 142 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Юсупово парк КП да: «ванные» + «отделка» | 67,4 м² | 6,7 сот. | 4 100 000 | 60 831 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Минаево д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Авиатор Плюс СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 66,7 м² | 6,4 сот. | 8 990 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лопатино СНТСН да: «ванная» + «теплыми полами» | 66,2 м² | 6,2 сот. | 5 400 000 | 81 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 390022. 30 минут от МКАД и вы в своем лесу. Дом под прописку в "Сонинском лесу" Текст: Устали слушать соседей через стенку? Мечтаете пить утренний кофе на террасе, а не на балконе с видом на парковку? Дом 7х10 метров и участок 6.7 соток в КП