Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 71 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 450 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,34 млн / целевая ≈4,81 млн / пессимист. ≈4,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈830 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21078
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 20.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 049 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 859 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 535 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 592 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 80 891 / 115 385 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 829 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 71,3 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 60 309 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 70 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Металлург-17 СНТ | 70 м² | 7,2 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Металлург-1 СНТ | 71 м² | 6,2 сот. | 7 950 000 | 111 972 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 65 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 115 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 61,1 м² | 5,2 сот. | 6 200 000 | 101 473 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Москворецкий Садовод СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 23 571 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 56 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 55 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Руднево д. | 69 м² | 3,6 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 499 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144785660 Продаётся уютная дача в СНТ "Химик", г.о. Ступино, Московская область. О доме: Двухэтажный дом площадью 71 м, построен в 2011 году из бруса на свайном фундаменте. Дом крепкий, тёплый в летний период и хорошо подходит для сезонного