Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 44,3 м², участок 8 сот., дерево, 2002 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 69 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 810 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈786 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −443 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21077
Рейтинг 18/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 664 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 535 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 1 288 284 | 201 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 786 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 986 / 75 932 / 106 195 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 298 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -443 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 44 м² | 7,4 сот. | 4 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 45,2 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 106 195 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38,9 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 76 864 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Кравцово д. | 50,9 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 137 525 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вишневый Сад СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 67 045 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 50 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 52 м² | 8,5 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 52 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 153 846 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Старая Кашира с. | 44,2 м² | 8,8 сот. | 1 900 000 | 42 986 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 700 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 150470500 Ваш уютный уголок для отдыха и жизни в СНТ "Автомобилист"! (р-н д. Соколова Пустынь) Продаётся уютная дача общей площадью 44,3 м на ухоженном участке 8 соток. Отличное место для тех, кто мечтает о загородном отдыхе и свежем воздухе