Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., 2001 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,93 млн → дом ≈873 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Заводская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21076
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 240 934 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 927 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 738 / 43 842 / 66 167 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 601 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 081 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 299 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Москворецкий Садовод СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург-6 СНТ | 56,1 м² | 6,8 сот. | 1 500 000 | 26 738 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алеево д. | 57,2 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 45 455 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 56 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 55 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 4,9 сот. | 3 970 000 | 66 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 53,1 м² | 9 сот. | 7 850 000 | 147 834 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Факел СНТ | 59,2 м² | 4,9 сот. | 2 500 000 | 42 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Жилево пгт | 58,2 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 120 275 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 800 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139880072 Продается дача в ТСН "Бауманский садовод" г. Ступино Московской области. Земельный участок (земли населенных пунктов) 8 соток (ровный, правильной формы, огорожен по периметру). Дом ("Жилой дом"): 39 кв.м., 2-хэтажный, 2001 г.п., как Торг.