Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 810 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈684 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21075
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 893 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 535 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 1 288 284 | 201 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 545 / 89 198 / 157 197 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 239 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 684 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Юбилей СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 52 м² | 8,5 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 61,1 м² | 5,2 сот. | 6 200 000 | 101 473 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Кравцово д. | 50,9 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 137 525 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 52 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 153 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 60 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 121 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 55 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 76 364 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 50 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Лужники с. | 52,8 м² | 5,7 сот. | 8 300 000 | 157 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Москворецкий Садовод СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133041582 Дача с участком 8 соток в СНТ Вальцово уютный дом из бревна, рядом река и родник! Местоположение и адрес Московская область, Ступинский район, СНТ Вальцово До города Ступино всего 8 км (вся инфраструктура: магазины, школы,