Каширское ш., 44 км от МКАД
Барыбино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 62,3 м², участок 8,5 сот., 2013 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 92 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,03 млн / целевая ≈7,22 млн / пессимист. ≈6,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,74 млн ₽, маржа 43 %, ROI 74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Барыбино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21074
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 077 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 811 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яблоко СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблоко СНТ | 24 сот. | 8 207 600 | 341 983 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барыбино д. | 5 сот. | 2 440 299 | 488 060 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 сот. | 19 000 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Московский Трамвайщик СНТ | 7,8 сот. | 1 592 000 | 204 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 45 сот. | 11 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 620 000 | 362 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 650 / 126 505 / 150 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Фишер КП да: «санузел» + «теплый пол» | 60 м² | 9 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Новая Речица КП да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 121 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шишкино д. да: «ванная» + «теплыми полами» | 67 м² | 8,7 сот. | 8 800 000 | 131 343 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 62,3 кв.м. деревянный, обшит вагонкой на участке 8,5 соток, ровный, правильной формы, 15 минут пешком до станции Барыбино, охраняемый въезд на территорию, электронный ключ, электричество, отопление печь, на участке колодец, гараж, баня, плодовые деревья, кустарники. В собственности с 2013 года, один собственник, документы готовы к сделке.