Каширское ш., 57 км от МКАД
Виктория-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 55 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Повадино ≈12,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21073
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 305 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 268 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 232 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семеновское с. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-1 СНТ | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория-2 СНТ | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория-2 СНТ | 7,2 сот. | 830 000 | 115 278 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 ТСН | 7,2 сот. | 770 000 | 106 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гринвуд ТСН | 18 сот. | 5 900 000 | 327 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское с. | 9 сот. | 690 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Гринвуд ТСН | 9 сот. | 3 150 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 58 333 / 86 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 750 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 658 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Аграрник СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Радуга-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калянино д. | 23,2 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 431 034 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный, летний домик в селе Семеновское, расположенном в живописном Ступинском районе Московской области. Очень красивый и ухоженный участок 11 соток В доме 2 комнаты и кухня-терраса. Дом зарегистрирован, как жилой. Возможна прописка. Торг.