Каширское ш., 72 км от МКАД
Пасыкино д., Ступино гор. округ
Дом 59,8 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 11.04.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈52 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Лютик ≈6,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21070
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пасыкино д. | 13 сот. | 1 150 000 | 88 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Госконюшня д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Госконюшня д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Костомарово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Оглоблино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Костомарово д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Оглоблино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Спасское с. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Костомарово д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Костомарово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 196 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 42 056 / 100 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/5 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Костомарово д. | 60 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 104 167 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ново-Найденское СНТ | 58 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Васьково д. | 50 м² | 11,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Родоманово д. | 48 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Машиностроитель-9 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ново-Найденское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Волково д. | 42,8 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лель СНТ | 42,8 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2024 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/5 дома и участка. Возможен последующий выкуп у других собственников.