Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Костенево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 68 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 750 тыс. → дом ≈650 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈63 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2107
Рейтинг 31/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Костенево д. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беззубово д. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Барышово д. | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беззубово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Беззубово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Беззубово д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чичево д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 893 / 48 471 / 63 478 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 63 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Беззубово д. | 57,5 м² | 20 сот. | 3 650 000 | 63 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пичурино д. | 54,2 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 36 900 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Исаевская д. | 57 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Юрятино д. | 55 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 47 273 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костенево д. | 47,6 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 28 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Игнатово д. | 59 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Игнатово д. | 59,1 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 222 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вишневая д. | 56 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 25 893 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Давыдовская д. | 60,4 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 49 669 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132991769 Продаётся участок с двумя домами в деревне Костенево Расположение: 80 км от МКАД, 5 км от города Егорьевск. Площадь участка: 15 соток. Состояние домов: требуют ремонта. Правоустанавливающие документы: межевание проведено, собственник один, документы проверены. Особенности: участок с двумя домами продаётся одним пакетом; участок и дома подходят под ипотеку; по границе участка проходит газовая труба. Звоните для получения дополнительной информации и оперативного показа! Торг. Звоните!!!