Каширское ш., 83 км от МКАД
Якшино д., Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 8,6 сот., пенобетон.
Цена 490 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; первая цена 690 тыс. ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 316 тыс. → дом ≈174 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈416 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,21 млн / целевая ≈4,69 млн / пессимист. ≈4,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,15 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холмы ≈6,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21067
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.1 |
| участок | 5 | 42 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 350 000 | 42 169 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 470 000 | 56 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Якшино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сенцово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сенцово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сенцово д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сенцово д. | 15 сот. | 1 440 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сенцово д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 125 / 63 723 / 146 250 |
| цена объекта | 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 416 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 154 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Большое Руново пос. | 80 м² | 7,6 сот. | 3 900 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Редькино с. | 80 м² | 11 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Емельяновка д. | 80 м² | 7,5 сот. | 8 800 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | 80 м² | 10 сот. | 11 700 000 | 146 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.9 км | 90 м² | 11,2 сот. | 6 500 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.5 км | Суково с. | 70 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Тарбушево д. | 67 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 55 224 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | На Оке дп | 75 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Зыбино д. | 90 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 55 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | 98 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 76 531 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 690 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 550 000 (−140 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается одноэтажный дом из пеноблоков площадью 80 м2 (без учета террасы). Находится на участке 8.6 соток. Дом недостроен, что позволяет реализовать собственные идеи. Этот участок под дачное строительство (снт не организовано, взносов нет). Стены выполнены из пеноблоков, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию; Предусмотрена терраса или веранда; Готовая крыша; До ближайшей дороги и остановки 150м. Кадастровый номер: 50:36:0020216:27. Выписка из Егрн: в чате.