Каширское ш., 78 км от МКАД
Озеры сад. уч., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 9,7 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 47 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 356 тыс. → дом ≈444 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈315 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лютик ≈13,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21066
Рейтинг 36/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 24.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.9 |
| участок | 5 | 52 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Озеры сад. уч. | 8,4 сот. | 500 000 | 59 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Чиликино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гнездо СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Чиликино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гнездо СНТ | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Стояньево д. | 11,8 сот. | 350 000 | 29 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Стояньево д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Госконюшня д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Госконюшня д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Оглоблино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 199 / 66 667 / 83 333 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Оглоблино д. | 37,7 м² | 6,4 сот. | 950 000 | 25 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Васьково д. | 36 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 800 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке кроме основного дома ещё гостевой дом, душ, туалет, хоз. Дом, забор сетка рабица, колодец( вкусная, чистая вода). Торга нет, если только дороже))). Продавать не торопимся! Сейчас дом из бруса стоит в 2 раза дороже! Снт окружает лес, автобус до Снт не ходит, добираться удобнее всего на машине.