Каширское ш., 73 км от МКАД
Оглоблино д., Ступино гор. округ
Дом 37,7 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 272 тыс. → дом ≈678 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈268 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Яганово ≈8,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21065
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 272 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оглоблино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оглоблино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Липки СНТ | 12,6 сот. | 350 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пасыкино д. | 13 сот. | 1 150 000 | 88 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Госконюшня д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Госконюшня д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Любановка д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Куртино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Куртино с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Красный Котельщик д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 056 / 57 038 / 83 333 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 059 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 268 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Васьково д. | 36 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лесной Край-2 ТСН | 36 м² | 6,8 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Волково д. | 42,8 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Машиностроитель-9 СНТ | 47,2 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 52 966 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 199 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 100 000 (−99 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 999 000 (−51 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 950 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом для круглогодичного проживания с участком, расположенный в живописном, экологически чистом и спокойном районе на земельном участке общей площадью 6,4соток. - Площадь дома:37,7 кВ. М (фактически больше). - Материал: бревно, пристрой брус. - Этажность: 2 этажа. - Отопление: печное. -Крыша оцинковка. -Фундамент: бетонные блоки. - Водоснабжение: колодец (6 колец). - Электричество: 5 кВ (есть возможность увеличения мощности). - Состояние: требуется небольшой ремонт и благоустройство. На первом этаже расположены гостиная, кухня(комната), на втором этаже спальная комната. На участке имеется: - Хоз блок с душевой (требуется благоустройство и небольшого ремонта). - Асфальтированный подъезд к Снт, зимой регулярная уборка снега. - Круглосуточная охрана, видеонаблюдение. - В летний период автолавка на территории. Ежегодные взносы 15 000 рублей. Звоните и приезжайте на просмотр!