Каширское ш., 80 км от МКАД
Шереметьево д., Коломенский гор. округ
Дом 21,5 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 518 тыс. → дом ≈682 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈430 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кудрявцево ≈7,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21061
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 200 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 721 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Туменское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Туменское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Туменское д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 430 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 049 / 58 750 / 95 833 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Кудрявцево СНТ | 20 м² | 8 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесное СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Аист СНТ | 20 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Лен СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесной СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Семёновское д. | 24 м² | 14,5 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кудрявцево д. | 25,8 м² | 6 сот. | 594 656 | 23 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Требуется ремонт.