Каширское ш., 100 км от МКАД
Свиридоново СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 54 м², участок 7 сот.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 269 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈189 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Озёры ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21057
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 269 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Свиридоново СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свиридоново д. | 13,9 сот. | 150 000 | 10 791 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свиридоново СНТ | 7,3 сот. | 280 000 | 38 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свиридоново д. | 10 сот. | 619 200 | 61 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свиридоново д. | 8 сот. | 311 000 | 38 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свиридоново СНТ | 14,5 сот. | 1 680 000 | 115 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свиридоново д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свиридоново СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свиридоново д. | 6,2 сот. | 620 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каблучки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 654 / 50 834 / 92 692 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 843 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 559 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | 53,8 м² | 4,3 сот. | 3 750 000 | 69 703 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 56,1 м² | 5,1 сот. | 5 200 000 | 92 692 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 50 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Горы с. | 52,8 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 58,6 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 88 737 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 60,7 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 29 654 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Свиридоново СНТ | 63,8 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 42 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снижение Цены На Неделю. Продается уютный дом площадью 54м2, построенный в 2023 году. Одноэтажное строение выполнено из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. Внутри дома имеется комната 27м2, зонированная на 2 спальни, кухню столовую, Также большая терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Территория огорожена металлическим забором. Для хранения инвентаря и инструмента на участке установлен контейнер. Дом оснащен центральным водоснабжением и септиком для канализации. Для удобства жильцов доступно кабельное/цифровое ТВ. На участке площадью 7 соток расположен ухоженный сад с цветами и зелеными насаждениями. Есть теплица для выращивания овощей. Транспортная доступность обеспечена близостью к остановке общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Снт.