Каширское ш., 96 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Кашира гор. округ
Дом 44 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 08.09.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 254 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −220 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Зубово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21052
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 361 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 045 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пенье д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пенье д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пенье д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волна СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пенье д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жемчуг СНТ | 4,5 сот. | 360 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заокский СПК | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 889 / 48 020 / 104 072 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -220 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Путеец СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Смена СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зендиково пос. | 44,2 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 104 072 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Суханово д. | 45 м² | 6 сот. | 399 999 | 8 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 5 сот. | 630 000 | 15 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аладьино д. | 52 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 56,5 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 63 717 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 39 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 24.09.2025 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.11.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.12.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Каширском районе, Снт Рассвет, продается дача. В доме имеется печь ( рабочая), подведено электричество. Участок ровный, правильной формы, огорожен, поливочная вода. Колодец ( менее 5 мин. Ходьбы). Имеются плодовые деревья и кустарники. Транспортное сообщение (ж/д станция Павелецкое направление). Г. Ожерелье минут 10. До Снт асфальтированная дорога. В шаговой доступности несколько прудов, родник, лес. Торг!