Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 68,1 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 20.07.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 346 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈426 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь.
До ст. пл. 38 км ≈9,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21051
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 22 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 346 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 153 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 162 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 60 800 / 96 893 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 425 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Речицы СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 40 132 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Речицы СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речицы СНТ | 54,2 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 68 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Руново пос. | 78,2 м² | 5,3 сот. | 5 400 000 | 69 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сеньково с. | 51,5 м² | 4,7 сот. | 4 990 000 | 96 893 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 30.10.2025 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 499 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Озерский район, Снт, Речицы". Продается дом из кирпича + новый пристрой из блока 25кв. М., расположен на участке 6,3 сот. Кирпичная часть с внутренней отделкой заезжай и живи: окна Пвх, подогреваемый пол. Пристрой из блока первый этаж и второй без внутренней отделки ( на ваше усмотрение 40кв. М). Коммуникации: свет подведен к дому, также есть вода(летник), отопление печное. Участок огорожен, прямоугольный, правильной формы, ухожен, обработан, засажен плодово овощными растениями. Есть дружелюбные соседи, живут круглый год. Подъезд к участку грунтовая дорога. Своевременный вывоз мусора. В Снт Нет Ежегодных Взносов. Ближайшие города: Коломна, Ступино, Озеры. Агентство недвижимости Гарантия партнер Сбербанка и многих других банков России, поэтому мы Бесплатно поможем вам в одобрении ипотеки (даже без первоначального взноса), без визита в банк и даже не выходя из дома. Мы сделаем всю работу за вас Абсолютно Бесплатно. Адрес офиса АН, Гарантия": г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).