Каширское ш., 92 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 40 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 954 тыс. → дом ≈546 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −2 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: вода — нет; газ — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 38 км ≈8,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21049
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 157 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 954 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 546 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 17,9 сот. | 1 300 000 | 72 626 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 68 726 / 112 250 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Редькино с. | 44,2 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 47 511 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кременье с. | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Хворостянка д. | 45 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Чароит СТ | 36 м² | 10 сот. | 2 150 000 | 59 722 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Речицы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Суково с. | 31,4 м² | 17 сот. | 3 200 000 | 101 911 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Суково с. | 50 м² | 9,7 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 28 м² | 13,5 сот. | 2 700 000 | 96 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам пол-дома на участке 14 соток. Продажа прямая, я собственник. Часть выделена в натуре(при любых сделках с недвижимостью согласие собственника второй половины дома не требуется). Можно прописаться. Сделано межевание. В доме есть газ и отопление(Аогв), имеется русская печка с лежанкой. Под домом вырыт подпол для хранения овощей и заготовок. Рядом есть место для строительства нового дома( а в старом можно пока жить). На участке имеется 2 сарая. Один большой с тремя входами, в одном из них сделана жилая комната (можно поселить рабочих), с торца сарая залит фундамент под баньку или душ. Второй сарай с глубоким бетонным погребом. Есть запас наколотых дров в сарае. Участок огорожен сеткой рабицей, имеются насаждения ( сливы, яблони, малина, смородина, крыжовник). Периодически проводим окос, но так как никто не живёт, то участок нуждается в расчистке и уходе. Место ровное, без перепадов. Места живописные, много грибов, ягод. Воды нет, можно сделать колодец. Леса преимущественно березовые. В трех километрах река Ока. В деревне имеется храм, видно даже с участка. В доме никто не прописан, использовался как дача. Есть возможность подключить интернет. Есть рабочие места в соседнем поселке( возит автобус). До деревни асфальтированная дорога, по деревне хорошая отсыпка щебнем. В 5 км санаторий-отель "Оrсhеstrа Оkа Sра Rеsоrt".