Каширское ш., 96 км от МКАД
Путеец СНТ, Кашира гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 288 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 46 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈75 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зубово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21045
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.3 |
| торг | 5 | 74 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 288 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пенье д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волна СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пенье д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пенье д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пенье д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 053 / 89 286 / 160 714 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 75 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Садовод СНТ | 30,4 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 46 053 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чароит СТ | 36 м² | 10 сот. | 2 150 000 | 59 722 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кременье с. | 28 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 160 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 26,9 м² | 8,9 сот. | 1 800 000 | 66 914 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 26,9 м² | 8,9 сот. | 2 550 000 | 94 796 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 33,6 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. От ЖД станции Ожерелье 10 минут пешком. Все вопросы можно по телефону. Торг уместен.