Каширское ш., 86 км от МКАД
Березка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 71,4 м², участок 8,1 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 10.08.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 482 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Холмы ≈9,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21044
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 658 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Реброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Реброво д. | 25,5 сот. | 3 250 000 | 127 451 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мощаницы д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мощаницы д. | 13,6 сот. | 1 200 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мощаницы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 428 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 28 481 / 75 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 123 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 090 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Речицы д. | 65,5 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 33 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Речицы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бояркино с. | 63,2 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 28 481 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Большое Кропотово д. | 86,2 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 23 202 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нива-2 СНТ | 82,3 м² | 8,7 сот. | 2 200 000 | 26 731 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ольхово д. | 82,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 26 731 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Суково с. | 50 м² | 9,7 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Большое Руново пос. | 91,3 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 88 719 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Большое Руново пос. | 51 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дом-дачу без отделки, с пропиской, тихая и живописная д. Речицы Коломенский городской округ (Озёрский район) Московской области. 110 км от Москвы (трасса М-4 через Ступино) или Новорязанское шоссе (через Коломну). Дом из бруса 140х140 с мансардой и каркасно-щитовой пристройкой. Фундамент: свайно-винтовой с металлической обвязкой, крыша ондулин, окна Пвх, межкомнатные двери деревянные. Требуется отделка. Назначение дома: жилое, возможна прописка, общая площадь 71,4 кв. М, жилая 52,7 кв. М. На первом этаже прихожая-веранда 16,8 кв. М и 2 комнаты (18,8кв. М+13,1 кв. М). Проходная кухня-гостиная с лестницей на мансарду. На втором этаже две комнаты по 10,4 кв. М. Участок 8,14 сотки (с межеванием). Участок не обработан, огорожен, окашивался, есть плодовые деревья и ягодные кустарники. На участок выделено и подведено электричество 15 квт (3 фазы), счетчик на столбе, в дом свет не заведен. В конце участка колодец для полива. По деревне дорога отсыпана щебнем, до участка 40 метров грунтовка (индивидуальный подъезд через лужайку. Вокруг деревни лес и поля, до реки Оки 5 км. До г. Озеры 12 км (пригородный автобус 45). Один собственник, документы на участок и дом с адресом.