Каширское ш., 84 км от МКАД
Мощаницы д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,44 млн → дом ≈210 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — рядом; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Холмы ≈11 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21043
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 440 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мощаницы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мощаницы д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мощаницы д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мощаницы д. | 13,6 сот. | 1 200 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Реброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Реброво д. | 25,5 сот. | 3 250 000 | 127 451 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Стояньево д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 38 000 / 48 361 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 900 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -502 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Бояркино с. | 61 м² | 16 сот. | 2 950 000 | 48 361 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участки общей площадью 25 соток в экологически чистом Озерском районе. До г. Озеры 18 км; до г. Коломна 35 км. Хозяева -родственники, продаем одним участком, 20 соток оформлены официально, на оставшихся 5-7 сотках всегда сажали картошку, как все в деревне, поэтому эту часть за забором оформлять не стали, тогда о продаже не думали. Ширина участка 25 м. На участке расположены два деревянных дома. Один не жилой уже лет 20, разобраны две терраски, печь, осталась одна изба и сени (можно перестроить в баню, так как сама изба не гнилая, еще простоит, под домом опалубка и все можно разобрать). Второй поновей с мансардой, печью, с отдельной кухней пристройкой из блоков, можно жить какое то время, имеет ленточный фундамент. К каждому дому подведен свет, рядом с участком идет центральный водопровод (есть ответвление для летнего подключения воды, есть счетчик), газ рядом от участка. С обеих сторон от участка есть подъезд по асфальтированной дороге. Кадастровые номера участков: 50:36:0020405:19; 50:36:0020405:16; 50:36:0020405:88. На территории растут плодовые деревья. В деревне проживают круглый год, имеется автобусное сообщение (до автобусной остановки не больше 5 минут ходьбы), два пруда, кругом грибные и ягодные леса, поля, чистый свежий воздух. Деревня тупиковая, поэтому только свои, минимум машин. Лучше сначала пишите, могу не услышать и связь очень плохая, спасибо.