Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 13,5 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 780 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −405 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 38 км ≈9,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21040
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 86 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 780 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 47 304 / 92 275 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -405 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Речицы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тарбушево д. | 50 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Суково с. | 50 м² | 9,7 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Руново пос. | 50,2 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 83 665 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Комарево с. | 50 м² | 8 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Суково с. | 51 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Большое Руново пос. | 48 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Суково с. | 46,6 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 92 275 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 48,9 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 33 742 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 13.10.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Озерский район, Снт, Речицы". Продается 2-х этажный К/Щ дом 50 кв. М., 2008 года строения, расположен на участке 13,5 соток, фундамент ленточный, крыша-шифер, отделан внутри вагонкой. На участке имеются другие строения: 1) Летняя кухня 25 кв. М. 2) Баня 20 кв. М с зоной отдыха и душевой кабиной, установлен бойлер. 3) Уличный туалет. 4) Металлический гараж 20. Кв. М. Коммуникации: свет подведен ко всем строениям, также есть вода(летник) в бане и летней кухне. Участок огорожен, прямоугольный, правильной формы, ухожен, обработан, засажен плодово овощными растениями. Есть дружелюбные соседи, живут круглый год. Подъезд к участку грунтовая дорога. Своевременный вывоз мусора. Ближайшие города: Коломна, Ступино, Озеры. Агентство недвижимости Гарантия партнер Сбербанка и многих других банков России, поэтому мы Бесплатно поможем вам в одобрении ипотеки (даже без первоначального взноса), без визита в банк и даже не выходя из дома. Мы сделаем всю работу за вас Абсолютно Бесплатно. Адрес офиса АН, Гарантия": г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).