Новорязанское ш., 38 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дом 200 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 52 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 83 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,87 млн / целевая ≈16,08 млн / пессимист. ≈14,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈8 млн ₽, маржа 56 %, ROI 127 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈19,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2104
Рейтинг 80/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Косякино д. | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косякино д. | 14 сот. | 1 680 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косякино д. | 50 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Косякино д. | 30,7 сот. | 3 900 000 | 127 036 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Косякино д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Косякино д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 6,5 сот. | 635 000 | 97 692 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 8,1 сот. | 810 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 7,5 сот. | 770 000 | 102 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 364 / 92 105 / 110 825 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 16 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 14 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 127 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Орленок КП да: «санузлы» + «ремонт» | 194 м² | 9 сот. | 21 500 000 | 110 825 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Никоново КП да: «ванных» + «ремонт» | 220 м² | 11 сот. | 18 340 000 | 83 364 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Долина Озер-2 КП да: «санузел» + «теплые полы» | 200 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 44 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «санузел» + «под ключ» | 190 м² | 9 сот. | 17 500 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2024 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
П. Косякино квартал 15. Недостроенный дом, строился капитально, на фото видно, фундамент литая плита. 55.3466003, 38.1980814.