Каширское ш., 98 км от МКАД
Зубово д., Кашира гор. округ
Дом 50,5 м², участок 15 сот., пенобетон.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 649 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 53 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈38 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Зубово ≈0,6 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21039
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 246 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зубово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зубово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зубово д. | 13,3 сот. | 370 000 | 27 820 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово д. | 12 сот. | 1 499 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубово д. | 13,3 сот. | 560 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубово д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зубово д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчуг СНТ | 4,5 сот. | 360 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 010 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 241 / 57 407 / 76 923 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 901 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Редькино с. | 54 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 57 407 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 40,3 м² | 10,3 сот. | 3 100 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.1 км | 58 м² | 16,2 сот. | 6 500 000 | 112 069 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.1 км | Корыстово д. | 64,8 м² | 18 сот. | 3 450 000 | 53 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Колодец для полива, свет, газ балонный, дом двух этажный:1 этаж блочный(зал, спальня и кухня), второй этаж дерево, вход отдельный, балкон, на первом этаже печка, вода питьевая в 50 метрах- чистейшая Родниковая! Колодец для полива огорода на участке. Рядом ж/д станция, автобусная остановка 100 метров.