Каширское ш., 79 км от МКАД
Боково-Акулово д., Коломенский гор. округ
Дом 118 м², участок 15 сот., щитовой.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 481 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 29 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈336 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец, газ.
До ст. Даниловская ≈10,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21037
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 050 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Электротранспорт СНТ | 8 сот. | 165 000 | 20 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пограничный СНТ | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чиликино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чиликино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 126 / 37 729 / 55 366 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 157 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.1 км | Бермуды СНТ | 103 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 29 126 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Ока-3 СНТ | 117,4 м² | 8,8 сот. | 6 500 000 | 55 366 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Девяткино д. | 141,8 м² | 15 сот. | 5 350 000 | 37 729 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом площадью 118 кв. М на земельном участке квадратной формы (15 соток). Дом состоит из двух частей: старого деревенского дома и пристроенного к нему нового щитового. Фундамент установлен на блоках. В новой части расположены просторная кухня-столовая и две раздельные спальни. Стены утеплены и обшиты вагонкой, установлены пластиковые окна. В старой части сохранился старинный колорит и русской печью. Дом полностью готов к проживанию, его можно использовать как дачу, также есть возможность постоянной прописки. В доме проведено электричество, используется баллонный газ, имеется колодец глубиной 15 колец. Туалет и душ находятся на улице (есть летний душ). На ухоженном участке расположена беседка, где приятно наслаждаться природой и пением птиц. Ухоженный плодоносящий участок, много насаждений: кусты смородины, крыжовника, клубника, вишня, яблони, груши и другие деревья. Вся мебель остается новым хозяевам. Один взрослый собственник, объект находится в собственности более 5 лет. Дороги зимой чистят регулярно. Звоните и мы организуем показ в удобное для вас время.