Каширское ш., 91 км от МКАД
Колос СНТ, Кашира гор. округ
Дом 89 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 10.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 413 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,33 млн / пессимист. ≈4,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тесна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21036
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 39.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 413 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тесна СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 571 / 63 932 / 100 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Ожерельевского плодопитомника пос. | 86,3 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 55 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 80 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Путеец СНТ | 84,6 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 19 976 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 94 м² | 5 сот. | 5 999 000 | 63 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 91,5 м² | 4,3 сот. | 5 150 000 | 56 284 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 100 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Большое Руново пос. | 89 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 64 045 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 96,1 м² | 6,6 сот. | 6 350 000 | 66 077 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Хворостянка д. | 98,6 м² | 9 сот. | 16 000 000 | 162 272 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаëтся дом(дому требуется ремонт) с участком. Вблизи от города Кашира-2, рядом находится ж/д платформа 'Тесна'(до Москвы 100км), Центролитовский пруд в 10 минутах ходьбы, лес. На участке построен сарай под хоз инвентарь, так же растут плодовые деревья и кустарники. Участок ровный, одна сторона забора профнастил. Электричество в доме, счётчик на столбе на участке. Документы готовы полностью к продаже! Собственник один. Продаем Сами, Агентства, Просьба Не Беспокоить (От Вас Толку Ноль)!