Каширское ш., 87 км от МКАД
Кашира г., Кашира гор. округ
Дом 26,9 м², участок 8,9 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.07.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 1,32 млн → дом ≈481 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈538 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈76 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Кашира-Товарная ≈0,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21034
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 319 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 881 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,3 сот. | 2 500 000 | 242 718 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 538 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 89 918 / 160 714 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 546 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 76 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 26,7 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 142 322 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Машиностроитель-3 СНТ | 25,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 90 551 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Кременье с. | 28 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 160 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 33,6 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 30 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Медтехника СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Вальцово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Путеец СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 34 м² | 5,3 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 09.04.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом общая площадь 26,9кв. М., Пмж, земельный участок 8,94 сот., электричество, холодное водоснабжение. Дом ветхий. Документы оформлены на землю и дом полностью.