Каширское ш., 92 км от МКАД
Варищи д., Коломенский гор. округ
Дом 71 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 978 тыс. → дом ≈922 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −158 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Холмы ≈2,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21031
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 922 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Варищи д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменка д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменка д. | 11 сот. | 699 999 | 63 636 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каменка д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каменка д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сады СНТ | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменка д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 481 / 52 500 / 92 857 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Приозерье СНТ | 72 м² | 21 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Белые Колодези с. | 70 м² | 19 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Белые Колодези с. | 70 м² | 19 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горы с. | 80 м² | 16,3 сот. | 2 750 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горы с. | 55 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бояркино с. | 63,2 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 28 481 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Печное отопление, вода из колонки. В 200 м от дома пруд, плодоносящий сад. Рассмотрю обмен на автомобиль или жилье в Коломне.