Каширское ш., 96 км от МКАД
Макарово д., Кашира гор. округ
Дом 34,3 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 403 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈586 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Зубово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21030
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 403 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 547 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Макарово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макарово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макарово д. | 26 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макарово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово д. | 6 сот. | 259 000 | 43 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заокский СПК | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жемчуг СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пенье д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пенье д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рождествено д. | 12 сот. | 590 000 | 49 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 586 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 818 / 42 500 / 105 263 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -841 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Садовод СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Радуга СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Аладьино д. | 30,4 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Полянка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 950 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продаётся кирпичный дом, построенный в 2017 году. Двухэтажное строение с двумя комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. На участке площадью 11 соток расположен колодец для водоснабжения. Отопление печное. Санузел находится на улице. Дом находится в зоне Ижс, что даёт возможность для индивидуального строительства. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. Электричество подключено. Отличный шанс создать комфортное жильё под свои нужды.