Каширское ш., 100 км от МКАД
Полурядинки с., Коломенский гор. округ
Дом 19,8 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 47 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 923 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 94 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈396 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Озёры ≈7,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21029
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 30 754 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 923 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 077 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 394 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полурядинки с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 845 000 | 84 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 605 000 | 60 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 10 сот. | 130 000 | 13 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово д. | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Клинское д. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 19,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 396 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 421 / 111 111 / 187 083 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Фроловское с. | 20,7 м² | 30 сот. | 2 300 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Машоново д. | 23,3 м² | 29 сот. | 2 200 000 | 94 421 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Большое Колычево с. | 24 м² | 15 сот. | 4 490 000 | 187 083 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Дом под снос. Участок ровный, чернозем. Озеро в 150 метрах от участка. Лес в 500 метрах. Газ по границе участка. Есть возможность разделить участок на 2 или 3 участка.