Каширское ш., 90 км от МКАД
Большое Кропотово д., Кашира гор. округ
Дом 86,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 23.03.2023.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 67 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 561 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,72 млн / целевая ≈6,05 млн / пессимист. ≈5,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,96 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈7 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21026
Рейтинг 63/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 561 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 689 999 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 1 250 000 | 64 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Руново пос. | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 724 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 77 381 / 105 263 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 379 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 955 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Большое Руново пос. | 91,3 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 88 719 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Импульс СНТ | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Знаменское д. | 100 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 95 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Полурядинки с. | 89 м² | 12 сот. | 6 400 000 | 71 910 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Тесна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 89 м² | 11,2 сот. | 6 850 000 | 76 966 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Полянка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 66 533 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 93 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Комарево с. | 100 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2023 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.04.2023 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.07.2024 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже каркасный дом на сваях. Утеплен, установлены окна Пвх, подведено электричество 380В. Все остальные коммуникации по границе. Дом обшит фиброцементными панелями, но не до конца. Материал для обшивки имеется на весь дом, нужно только доделать. Участок 8 соток, правильной формы, без уклона. Назначение земли Лпх (возможна прописка). Все интересующие вопросы по телефону. Звоните!